Om kennis over de marktwaarde van de woning nauwkeurig en objectief te bepalen wordt het gebruik van de meest krachtige wetenschappelijke benadering bijzonder hoog in het vaandel gedragen. De resultaten van dit rapport zijn immers gebaseerd op de analyse van duizenden up-to-date referentiepunten door de meest effectieve analysetechnieken uit de computerwetenschappen. In wat volgt worden meer details gegeven over hoe referentiepunten verzameld worden, hoe deze geanalyseerd worden en hoe dit uiteindelijk resulteert in een gevalideerde formule voor het bepalen van de marktwaarde.

Referentiepunten

In een eerste stap worden continu en massaal gegevens over enerzijds de marktwaardedrijvers en anderzijds de marktwaarde van woningen in een databank verzameld. De marktwaardedrijvers werden geïdentificeerd op basis van een meta-analyse van de wetenschappelijke literatuur gevolgd door een Delphi study met vastgoedexperten. Het is immers van cruciaal belang om de sleutelkarakteristieken in kaart te brengen die effectief de marktwaarde van woningen drijven met het oog op systematisch waarderen

De collectie van referentiepunten gebeurt aan de hand van massabevragingen van huiseigenaars. Samen met de marktwaardedrijvers wordt de marktwaarde van een woning gemeten aan de hand van een persoonlijke schatting door zijn eigenaar. In vergelijking met een verkoopprijs biedt dit het voordeel dat ook informatie kan verzameld worden van woningen die niet te koop zijn en afwijkingen ten gevolge van buitengewone verkoopsomstandigheden vermeden kunnen worden. Hoewel een alleenstaande persoonlijke schatting ook kan afwijken van de marktwaarde, leidt de samenstelling van talrijke persoonlijke schattingen echter per definitie tot de marktwaarde.

In een eerste stap worden continu en massaal gegevens over enerzijds de marktwaardedrijvers en anderzijds de marktwaarde van woningen in een databank verzameld.

Analyse

In een tweede stap worden deze massale gegevens in de databank machinaal geanalyseerd via een algoritme om de relatie in kaart te brengen tussen enerzijds de marktwaardedrijvers en anderzijds de marktwaarde van woningen. Machines zijn immers in tegenstelling tot mensen superieur in hun vermogen om talrijke data te analyseren en wiskundige verbanden te leren over de werking van de vastgoedmarkt. Omwille van deze eigenschap wordt hiernaar vaak gerefereerd als artificiële intelligentie.

De gebruikte methode is binnen het vakgebied artificiële intelligentie gekend als gecontroleerd machinaal leren. Dit gaat als volgt. Aan de hand van talrijke referentiepunten stelt een computeralgoritme een wiskundige formule samen die de marktwaarde modelleert in functie van zijn marktwaardedrijvers. Daarbij toetst het algoritme steeds af hoe nauwkeurig de formule in staat is om de marktwaarde te schatten op basis van zijn marktwaardedrijvers. Door deze stappen herhaaldelijk uit te voeren wordt de formule geoptimaliseerd tot de hoogst mogelijke nauwkeurigheid.

In een tweede stap worden deze massale gegevens in de databank machinaal geanalyseerd via een algoritme om de relatie in kaart te brengen tussen enerzijds de marktwaardedrijvers en anderzijds de marktwaarde van woningen.

Evaluatie

In een derde stap kan op basis van de machinaal aangeleerde wiskundige formule de marktwaarde van een woning gewaardeerd worden uitgaande van de overeenkomstige marktwaardedrijvers. Daarenboven biedt deze methode waardevolle inzichten die verder gaan dan een op zich staande marktwaardering. Zo wordt bepaald in welke mate de marktwaarde opgebouwd wordt door de opstal, vetusteit, grond en ligging, en wordt dit tevens vergeleken met de huidige gemiddelden binnen de Vlaamse markt.

Bijzonder veel aandacht wordt besteed aan het toetsen van de kwaliteit van de machinaal aangeleerde formule. Ten eerste dient deze uiteraard zo nauwkeurig mogelijk de marktwaarde te kunnen bepalen met de grootst mogelijke betrouwbaarheid. Ten tweede dient deze eveneens intuitief correct bevonden te worden door menselijke vastgoedexperten. Daarvoor dient de formule voor mensen begrijpbaar te zijn en dienen vastgoedexperts in te stemmen met de machinaal blootgelegde relaties tussen marktwaardedrijvers en marktwaarde.

In een derde stap kan op basis van de machinaal aangeleerde wiskundige formule de marktwaarde van een woning gewaardeerd worden uitgaande van de overeenkomstige marktwaardedrijvers.